INFORME PERICIAL
En el informe pericial emitido a petición del Juzgado por don Jesús Manuel Ortega Carcelén, la finca subastada es de naturaleza rústica. Es un trozo de tierra de secano, indivisible, en término de Jumilla, en la Umbría del partido de la Cañada del Judío. Tiene una superficie de una hectárea, cincuenta y siete áreas y veintiuna centiáres y media.
Los cónyuges demandados José M. M. y María Dolores M. L., son propietarios de la mitad indivisa del pleno dominio, por título de compra, con carácter ganancial.
Manifiesta en el informe que no consta la referencia catastral.
Realiza las siguientes observaciones:
- Tras la visita efectuada no se observan discrepancias importantes entre la realidad física existente y la descripción registral del inmueble objeto de avalúo.
- Resultando objeto del embargo únicamente el 50 por ciento del precio, habrá de obtenerse inicialmente el valor del total para determinar así el avalúo.
- Ubicación: Se sitúa a unos cinco kilómetros al sur del casco urbano de Jumilla, en las últimas estribaciones de la Sierra de Santa Ana, en la Umbría de la Cañada del Judío.
Se aceede a la misma desde la carretera C-3.314, de Jumilla a Calasparra, por camino inicialmente asfaltado, y de tierra en sus últimos 200 metros. El acceso rodado directo a la finca resulta muy dificultoso (de montaña).
Orientación: Con una fuerte pendiente, el predio se orienta a noroeste.
Superficie: Es de 1,57215 hectáreas. Carece de la superficie mínima necesaria para la eficiación de una vivienda.
Calidades: Se trata de finca de secano, sin cota para su transformación en regadío, con suelos pobres y de alto contenido enmateria gruesa, aptos para cultivos leñosos de viña, almendros u olivos.
Carece de instalación alguna.
Entorno. Las fincas situadas en la vega de la Cañada del Judío están cultivadas con frutlaes de hueso en regadío, mayoritariamente, en explotaciones modernas, de tamaño medio, con aguas de perforaciones próximas. Las parcelas más próximas al monte, como la estudiada, se encuentran plantadas principalmente de viña y almendro en secano, con gran proporción de parcelas en abandono.
Información de mercado. El entorno próximo al que pertenece la finca no donciciona su valor por ser de tipología similar a la del inmueble estudiado.
Con una escasa demanda, los valores medios de compraventa en la zona, y otras de tipología similar están comprendidos entre los 2.000 ó 3.000 euros por hectárea, dependiendo su valor final de las características particulares, calidades y estado de conservación, y de la ubicación conreta del inmueble.
JUSTIPRECIO.- Con los datos y consideraciones expuestos, se realiza el cálculo del justiprecio por el Método de Comparación. Se adoptan el siguiente valor unitario:
2.000 euros por hectárea. Valor final (redondeado): 3.150 euros.
A los efectos del avalúo, es preciso indicar que el mercado penaliza el valor de porciones inferiores al pleno dominio para inmuebles indivisibles y de uso compartido complicado.
Así, en este caso, se adopta el valor final de tasación, como valor alzado del 50% indiviso de la finca rústica en 1.200 euros.
Los cónyuges demandados José M. M. y María Dolores M. L., son propietarios de la mitad indivisa del pleno dominio, por título de compra, con carácter ganancial.
Manifiesta en el informe que no consta la referencia catastral.
Realiza las siguientes observaciones:
- Tras la visita efectuada no se observan discrepancias importantes entre la realidad física existente y la descripción registral del inmueble objeto de avalúo.
- Resultando objeto del embargo únicamente el 50 por ciento del precio, habrá de obtenerse inicialmente el valor del total para determinar así el avalúo.
- Ubicación: Se sitúa a unos cinco kilómetros al sur del casco urbano de Jumilla, en las últimas estribaciones de la Sierra de Santa Ana, en la Umbría de la Cañada del Judío.
Se aceede a la misma desde la carretera C-3.314, de Jumilla a Calasparra, por camino inicialmente asfaltado, y de tierra en sus últimos 200 metros. El acceso rodado directo a la finca resulta muy dificultoso (de montaña).
Orientación: Con una fuerte pendiente, el predio se orienta a noroeste.
Superficie: Es de 1,57215 hectáreas. Carece de la superficie mínima necesaria para la eficiación de una vivienda.
Calidades: Se trata de finca de secano, sin cota para su transformación en regadío, con suelos pobres y de alto contenido enmateria gruesa, aptos para cultivos leñosos de viña, almendros u olivos.
Carece de instalación alguna.
Entorno. Las fincas situadas en la vega de la Cañada del Judío están cultivadas con frutlaes de hueso en regadío, mayoritariamente, en explotaciones modernas, de tamaño medio, con aguas de perforaciones próximas. Las parcelas más próximas al monte, como la estudiada, se encuentran plantadas principalmente de viña y almendro en secano, con gran proporción de parcelas en abandono.
Información de mercado. El entorno próximo al que pertenece la finca no donciciona su valor por ser de tipología similar a la del inmueble estudiado.
Con una escasa demanda, los valores medios de compraventa en la zona, y otras de tipología similar están comprendidos entre los 2.000 ó 3.000 euros por hectárea, dependiendo su valor final de las características particulares, calidades y estado de conservación, y de la ubicación conreta del inmueble.
JUSTIPRECIO.- Con los datos y consideraciones expuestos, se realiza el cálculo del justiprecio por el Método de Comparación. Se adoptan el siguiente valor unitario:
2.000 euros por hectárea. Valor final (redondeado): 3.150 euros.
A los efectos del avalúo, es preciso indicar que el mercado penaliza el valor de porciones inferiores al pleno dominio para inmuebles indivisibles y de uso compartido complicado.
Así, en este caso, se adopta el valor final de tasación, como valor alzado del 50% indiviso de la finca rústica en 1.200 euros.
